数百车位打包出售损害业主合同无效

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□ 本报记者 范瑞恒

如今许多人在购房时都会考虑买个车位，但有些人买车位时却发现开发商已将大量车位“打包”卖给了一位业主，开发商的行为是否合法?近日，天津市津南区人民法院审理了一起车位买卖合同纠纷案。

法院查明，甲公司为津南区某房地产项目开发公司，该项目共计商品房402套，车位687个。2022年，甲公司与乙公司签订《地下车位使用权转让协议》(以下简称《协议》)，约定甲公司以1500万元的价格向乙公司转让该项目共计607个地下车位使用权;甲公司同意乙公司向第三方转让上述车位的使用权，乙公司于车位交付前享有每个车位一次更名权，乙公司另行转让车位使用权的，仅限于向该房地产项目的业主转让。

后因乙公司未按期按约支付转让费，甲公司遂诉至津南区法院，要求解除合同并判令乙公司根据《协议》支付300万元违约金。

津南区法院经审理认为，案涉车位取得了建设工程规划许可证，依据民法典及人民防空法的规定，甲公司有权将车位的使用权进行转让。但在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。双方签订《协议》的目的并非满足业主需要，且有可能影响其他业主对车位的需求，违反了上述法律规定，应属无效。甲公司基于该份《协议》，要求解除合同并主张乙公司赔偿违约金无相应依据，故判决驳回了甲公司的全部诉讼请求。

甲公司不服，提起上诉，天津市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

法官庭后表示，民法典规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。若开发商将大量车位转售单一或少数业主，明显超出受让业主的合理需求，该囤积车位加价转售行为会损害多数业主的权利。

同时，人防车位为平时用于停放车辆的人防工程，所有权归国家所有，不可进行买卖，使用权可转让流通。开发商作为人防车位的建设单位，在人防工程部门办理备案登记手续后，可对车位享有使用权和收益权，此类车位开发商仅可用于租赁，开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》期限不得超过20年，租赁期限届满后，双方需续签租赁合同。

关键词： 业主 打包 合同无效 协议 开发商